Продажа квартиры в ипотеке

Продажа ипотеки – достаточно непростая процедура, поскольку в отличие от стандартной ситуации, когда владелец квартиры ее попросту продает, заключая соответствующую сделку и, предоставляя все документы, в данном случае в сделке принимают участие три стороны: собственник, покупатель и банк. Почему банк?

Все просто – пока заемщик не выплатил ипотеку в полной мере, недвижимость, которая является залогом по его кредиту, не может быть продана.

Хоть владелец жилья и имеет полное право продолжать свободно им пользоваться, но держателем залога остается все равно банк.

Итак, о том, что нужно делать и как продать ипотечный кредит с квартирой.

Продажа квартиры в ипотеке за наличные

Найти покупателя на квартиру в ипотеке, за которую еще не выплачен долг, сложно. Это объясняется невозможностью предварительного проведения сделки купли-продажи.

Сначала нужно отыскать того, кто готов оплатить, собственно оплатить долг и уже потом, когда квартира полностью перейдет в собственность ее владельца, совершать сделку с покупателем.

Многие считают, что банк можно и не уведомлять о запланированном: погасить досрочно долг, а потом продать имущество.

Вот только в ряде случаев банки могут не позволить проводить сделку купли-продажи, если они узнали об этом не от заемщика.

Также продажа квартиры в ипотеке не будет совершена без согласия банковской организации на предварительную оплату долга.

Что нужно делать при продаже ипотечной квартиры:

• отправьтесь в отделение банка, сообщите, что желаете продать жилье, поэтому нужно разрешение на полное погашение долга;
• сообщите о сложной ситуации, что вы не в состоянии дальше платить по договору;
• если планируете переезжать в другой город, сообщите об этом, а также об обстоятельствах, которые на это наталкивают.

Когда банк знает, что причина продажи квартиры в ипотеке весомая, он идет навстречу, поскольку отказывать заемщику, который признается, что его ситуация – не из простых, нет смысла, это увеличивает собственные риски.

В остальном, досрочное погашение ипотеки для банковских учреждений – невыгодный момент.

Куда лучше, если клиент будет платить по ипотеке несколько лет, выплачивая проценты, на которые банк уже рассчитывает, чем взять остаток долга сразу без заработка.

После того, как банк согласится на полное погашение, нужно выписаться с недвижимости, а также выписать всех, кто в ней прописан.

Далее заключается договор задатка, который подтвердит, что изменение ипотеки в пользу погашения должно быть осуществлено благодаря сумме средств, а в последующем, после закрытия договора с банком, квартира должна быть продана покупателю с минусом переданной суммы.

Конечно, сделка должна заключаться у нотариуса.

В договоре будут указаны следующие данные:

• сумма сделки и способ передачи денег (наличный, например);
• дата, на которую квартира должна быть продана;
• дата, на которую банк снимет обременение на недвижимость после выплаты по договору.

Теперь стоит обратиться в банк. Там владельцу (пока еще текущему) недвижимости должны дать справку о закрытии договора кредитования, а также закладную, обременяющую недвижимость.

Впрочем, снять обременение совсем непросто, нужно собрать немало документов, список которых предоставят в банке.

Главное при этом проследить, поставили ли штамп, дату и подпись сотрудники банка на документе о снятии обременения.

Как продать квартиру в ипотеке

Если у вас есть квартира в кредите, за которую вы еще платите ипотеку, но желаете ее продать, совершить можно на первый взгляд сложную, но реальную сделку: продать другому человеку, который желает оформить ипотеку на вашу квартиру.

Однако одним условием будет возможность оплатить долг досрочно, то есть в распоряжении покупателя (или продавца) должна быть сумма денег, которой не хватает для полного погашения.

Некоторые люди знают, как заработать на ипотеке благодаря такой возможности.

Они покупают квартиры ипотечников дешево, поскольку чаще всего продавцы – те, кому срочно нужно закрыть договор, а вот продают уже подороже.

Впрочем, процедура продажи под ипотеку наполовину совпадает с процедурой наличного расчета.

Однако на этапе снятия обременения с квартиры придется заняться сбором документов на квартиру для того, чтобы покупатель мог подать их в банк, который будет кредитовать его ипотеку.

В идеале – обратиться в тот же самый банк, ведь переоформление будет куда более простым. Банку, по сути, просто нужно будет сменить держателя ипотеки.

После того, как документы для банка, где оформляется ипотечный кредит, собраны, они подаются, а затем заключается сделка купли-продажи, совершаются действия по прописке.

Также можно обратиться в банк для продажи квартиры, которая находится в ипотеке, в таком случае финансовое учреждение подыскивает покупателя.

Однако важно понимать, что квартира в ипотеку может получить заниженную оценку.